Kira sözleşmesi olmasa bile, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişki Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Bu durumda kira artışı konusunda dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:
1. Sözlü Anlaşma Esastır
Yazılı bir kira sözleşmesi olmasa bile, taraflar arasında sözlü olarak bir kira ilişkisi kurulmuş ve kira ödemeleri düzenli yapılıyorsa bu bir kira sözleşmesi olarak kabul edilir. Ancak, sözlü anlaşmanın ispatı daha zor olacağından, kira artışı konusunda anlaşmazlık çıkması daha olasıdır.
2. Yasal Sınırlar Geçerlidir
Kira sözleşmesi olsun ya da olmasın, kira artışları Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleriyle sınırlıdır. Bu sınırlama genellikle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranıdır. Konut kiralarında bu oran, belirli bir tarihe kadar (%25 gibi) yasal olarak da sınırlandırılabilir.
- Konut Kiraları: Normal şartlarda, kira artışı TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez. Ancak, 1 Temmuz 2024’e kadar konut kiralarında bu artış oranı %25 ile sınırlıdır. Yani 12 aylık TÜFE ortalaması %25’in üzerinde olsa bile, ev sahibi en fazla %25 artış yapabilir. Eğer TÜFE ortalaması %25’in altında ise, düşük olan oran geçerli olur.
- İşyeri Kiraları: İşyeri kiralarında da, 1 Temmuz 2020’den bu yana TÜFE’nin on iki aylık ortalaması esas alınmaktadır.
3. Anlaşma Olmaması Durumunda Kira Tespit Davası
Eğer ev sahibi ile kiracı kira artışı konusunda anlaşamazlarsa, ev sahibi Kira Tespit Davası açarak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilir.
- Şartlar:
- Bu dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde kira artışına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır.
- Kira tespit davasında mahkeme, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve TÜFE’deki on iki aylık ortalamaları göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
- Eğer beş yıldan uzun süreli bir kira ilişkisi varsa veya kira sözleşmesi beş yıldan sonra yenileniyorsa, bu durumda TÜFE ortalamasına ek olarak kiralananın emsal kira bedelleri de dikkate alınarak kira bedeli belirlenebilir.
4. İspat Yükümlülüğü
Yazılı sözleşme olmaması durumunda, kira ilişkisinin varlığını, başlangıç kira bedelini ve kira ödemelerini ispatlamak genellikle kiracı ve ev sahibi için daha zorlayıcıdır. Bu nedenle:
- Banka Dekontları: Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması, kira ilişkisinin ve ödeme miktarlarının ispatı açısından kritik öneme sahiptir. Dekontlarda “kira bedeli” açıklaması bulunması faydalı olacaktır.
- Yazılı İletişimler: Kira artışına dair yapılan görüşmelerin mesaj, e-posta veya noter aracılığıyla ihtarname şeklinde yapılması, olası bir anlaşmazlıkta delil teşkil eder.
- Tanık Beyanları: Duruma göre tanık beyanları da delil olarak sunulabilir.
5. Çözüm Önerileri
Kira sözleşmesi olmaması durumunda kira artışı yapabilmek veya var olan kira ilişkisini sağlıklı bir zemine oturtmak için:
- Yazılı Sözleşme Yapın: En sağlıklısı, mevcut kira ilişkisini yasalara uygun bir yazılı kira sözleşmesiyle resmiyete dökmektir. Bu hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını ve yükümlülüklerini netleştirir.
- Karşılıklı Anlaşma: Kira artışı konusunda tarafların karşılıklı anlaşmaya varması en pratik çözümdür. Anlaşılan yeni kira bedelini de yazılı bir belgeyle (ek protokol, mesaj veya e-posta) sabitlemek faydalı olacaktır.
- Hukuki Destek: Eğer anlaşmazlıklar çözülemiyorsa veya karmaşık bir durum varsa, bir avukattan hukuki danışmanlık almak en doğru adımdır. Avukat, haklarınızı korumanız ve yasal süreci doğru yönetmeniz konusunda size yol gösterecektir.
Kısacası, kira sözleşmesi olmasa bile kira artışı yasal sınırlamalara tabidir ve anlaşma sağlanamaması durumunda mahkeme yoluyla belirlenebilir. Ancak yazılı bir sözleşme, her iki taraf için de hukuki güvence sağlar ve olası sorunların önüne geçer.
