Yasal kira artışını yapmayan kiracının tahliyesi, belirli yasal prosedürlere tabidir ve ev sahibinin kendiliğinden kiracıyı çıkaramayacağını unutmamak önemlidir. İşte bu durumda izlenmesi gereken adımlar:
1. Kira Artışının Yasal Olduğundan Emin Olmak:
Öncelikle, talep edilen kira artışının yasal sınırlara uygun olduğundan emin olunmalıdır. Türkiye’de konut kiraları için 1 Temmuz 2024 tarihine kadar %25 artış sınırı bulunmaktadır. İşyeri kiralarında ise TÜFE’nin 12 aylık ortalaması geçerlidir. Talebiniz bu sınırlara uygun değilse veya fazla ise, kiracının itirazı haklı kabul edilebilir.
2. Kiracıya İhtarname Göndermek:
- Kiracı, yasal kira artışına rağmen artırılan kira bedelini ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla bir ihtarname çekmelidir.
- Bu ihtarnamede:
- Ödenmeyen kira artış miktarı açıkça belirtilmeli,
- Bu miktarın belirli bir süre içinde (genellikle 10 veya 30 gün) ödenmesi talep edilmeli,
- Ödenmemesi halinde tahliye davası açılacağı veya icra takibi başlatılacağı açıkça belirtilmelidir.
3. İcra Takibi Başlatmak ve Tahliye Talebi:
İhtarnameye rağmen kiracı ödemeyi yapmazsa, ev sahibi icra dairesine başvurarak icra takibi başlatabilir. Bu takip, sadece alacak tahsili amacıyla değil, aynı zamanda tahliye talebiyle birlikte de yapılabilir.
- Örnek: “Kira Alacağının Tahsili ve Tahliye Talepli İcra Takibi”
- İcra dairesi, kiracıya bir ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde, belirli bir süre içinde borcu ödemesi veya itiraz etmesi gerektiği belirtilir.
- Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse, takip kesinleşir ve ev sahibi icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir.
- Kiracı, ödeme emrine itiraz ederse, takip durur. Bu durumda ev sahibinin, itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gerekir.
4. Tahliye Davası Açmak (İcra Takibine İtiraz Edilirse veya Doğrudan)
Eğer kiracı icra takibine itiraz ederse veya ev sahibi doğrudan dava açmak isterse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir. Tahliye sebepleri şunlar olabilir:
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (İki Haklı İhtar):
- Eğer kiracı bir kira dönemi içinde iki farklı kira bedelini veya yasal kira artışını ödemeyerek temerrüde düşerse, ev sahibi bu iki haklı ihtarnameye dayanarak kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların noter aracılığıyla yapılmış olması önemlidir.
- Yasal kira artışı, sözleşmede belirtilen veya yasal sınırlara göre belirlenen kira bedelinin bir parçasıdır. Bu artışın ödenmemesi de temerrüt nedeni sayılabilir.
- Kira Tespit Davası Sonrası Ödememe: Eğer kira artışı mahkeme kararıyla belirlenmiş (Kira Tespit Davası) ve kiracı bu belirlenen yeni kira bedelini ödemiyorsa, yine tahliye davası açılabilir.
Önemli Notlar:
- Kendiliğinden Tahliye Yasaktır: Ev sahibi, kiracıyı elektriğini, suyunu keserek, kilidi değiştirerek veya eşyalarını dışarı atarak tahliye edemez. Bu tür eylemler suç teşkil eder ve ev sahibinin aleyhine sonuçlanabilir.
- İhtarname Şartı: Tahliye davası açmadan önce kiracıya usulüne uygun bir ihtarname göndermek çoğu durumda zorunludur.
- Yasal Süreçler: Tahliye süreçleri zaman alıcı olabilir. Türkiye’deki hukuk sisteminde mahkeme süreçleri bazen uzun sürebilmektedir.
- Hukuki Destek: Bu süreçler karmaşık olabileceğinden, bir avukattan hukuki yardım almak, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kaybı yaşanmaması açısından son derece önemlidir. Avukatınız, durumunuza özel olarak en doğru yolu belirlemenize yardımcı olacaktır.
Yasal kira artışını yapmayan kiracının tahliyesi, yasalara uygun bir süreç gerektirir ve adımların doğru bir şekilde atılması büyük önem taşır.
